O cenário imobiliário de São Paulo é marcado por projetos grandiosos, mas poucos geraram tanta controvérsia quanto o St. Barths Itaim. Localizado na Rua Leopoldo Couto de Magalhães, no coração do Itaim Bibi, o empreendimento tornou-se um símbolo de impasses urbanísticos ao ser erguido sem o devido alvará de execução. Situado a apenas 300 metros da Avenida Faria Lima, o projeto de alto padrão da Construtora São José enfrentou anos de paralisações, batalhas judiciais e incertezas sobre o seu futuro.
A ascensão e o embargo de uma obra milionária
O projeto, que previa uma torre de 23 andares com unidades entre 382 m² e 739 m², foi anunciado em um dos metros quadrados mais valorizados do país, avaliado em cerca de R$ 24,8 mil. Embora a comercialização tenha iniciado em 2016 e a estrutura principal estivesse concluída em 2020, a ausência de licenças obrigatórias levou a Prefeitura de São Paulo e o Ministério Público a intervirem. A Justiça determinou a paralisação das vendas e da publicidade, levantando inclusive debates sobre a necessidade de demolição, medida descartada por ser considerada irreversível.
O papel dos Cepacs na regularização
A virada no destino do edifício ocorreu em 2025, impulsionada por mudanças na legislação municipal. O artigo 17 da Lei Municipal nº 18.175, integrante da revisão da Operação Urbana Faria Lima, permitiu que empreendimentos irregulares buscassem a conformidade através da aquisição de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs). Estes títulos, negociados em bolsa, conferem o direito de construir acima dos limites convencionais de zoneamento urbano.
A construtora, que anteriormente considerava os valores dos títulos proibitivos, optou por seguir o caminho da regularização. A empresa apresentou a Certidão de Pagamento da Outorga Onerosa em Cepac e quitou uma multa de R$ 29,4 milhões, montante que corresponde a 45% do valor dos títulos. Com a quitação, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento considerou as pendências sanadas, emitindo o Certificado de Regularização e os alvarás necessários.
Restrições mantidas e o futuro do empreendimento
Apesar da autorização para a retomada das obras em 2026, o St. Barths Itaim ainda enfrenta limitações. A Justiça manteve a proibição de comercialização e publicidade das unidades, uma restrição que visa proteger o consumidor e garantir que o imóvel esteja plenamente adequado antes de qualquer transação. A liberação definitiva para o mercado dependerá da conclusão das obras ou de novos pareceres técnicos da prefeitura.
O caso ilustra a complexidade do desenvolvimento urbano em metrópoles como São Paulo, onde o valor de mercado de um imóvel de R$ 360 milhões colide com as exigências legais de planejamento e licenciamento. O desfecho do St. Barths Itaim serve como um estudo de caso sobre a aplicação das leis de outorga onerosa e o rigor da fiscalização sobre grandes incorporadoras.
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Fonte: seudinheiro.com
