O fundo imobiliário Guardian Real Estate, conhecido pela sigla GARE11, avançou em sua estratégia para diminuir a alta concentração do Grupo Carrefour em seu portfólio. Analistas do mercado financeiro já haviam apontado essa exposição acentuada como um ponto de atenção no passado, motivando ajustes na gestão dos ativos.
Em fato relevante enviado ao mercado, o FII confirmou a conclusão da venda de nove imóveis para o Riza Renda Imobiliária Master, fundo administrado pela Riza Real Estate. A transação dá continuidade a negociações iniciadas em meados de junho, quando as partes assinaram um Memorando de Entendimentos inicial prevendo um montante de R$ 804,4 milhões.
Após a formalização definitiva do contrato de compra e venda, o valor total ajustado ficou em R$ 791,7 milhões. O ajuste representou uma variação de R$ 12,7 milhões, o que equivale a aproximadamente 1,6% de diferença em relação aos termos preliminares debatidos anteriormente.
Operação envolve diferentes inquilinos e geração de lucro
A carteira negociada abrange cinco unidades do Atacadão, bandeira ligada ao Grupo Carrefour, instaladas em municípios como Cuiabá, Lucas do Rio Verde, Atibaia, Campo Grande e Caraguatatuba. O acordo também inclui três lojas do Grupo Mateus localizadas nas cidades de Itabuna e Maceió, além de um ativo logístico do Almanara situado em Jandira.
Todos os contratos vigentes nesses empreendimentos possuem características atípicas, sendo estruturados de maneira personalizada para suprir demandas operacionais específicas das companhias locatárias. Com a conclusão do negócio, a diretoria do GARE11 estima contabilizar um lucro bruto estimado em R$ 177 milhões.
Adicionalmente, os recursos obtidos permitirão abater cerca de R$ 328 milhões em obrigações financeiras por meio da liquidação antecipada de Certificados de Recebíveis Imobiliários vinculados diretamente aos imóveis comercializados.
Condições de pagamento e participação em ganhos
O pagamento do montante total foi dividido em etapas distintas pela estrutura do negócio. Na primeira fase, o montante corresponde a R$ 632,2 milhões, o que representa 79,9% da transação. Desse valor inicial, R$ 382,2 milhões serão quitados em recursos financeiros e R$ 250 milhões por meio da entrega de cotas subordinadas do fundo comprador.
Essa parcela em cotas garante ao GARE11 o direito de capturar eventuais ganhos adicionais ao longo de um período de até seis anos, caso ocorra a revenda dos imóveis por valores superiores aos estabelecidos na remuneração-base. Já o saldo remanescente, avaliado em R$ 159,5 milhões, seguirá o modelo conhecido como Sellers Finance, sendo repassado gradualmente conforme o fundo adquirente realize novos desinvestimentos dos ativos.
Estratégia de reciclagem e impacto na carteira
A decisão de repassar os imóveis faz parte de um plano contínuo de reciclagem de portfólio defendido pela gestora Guardian Real Estate. Com a saída parcial dos ativos, a participação do Grupo Carrefour na receita do fundo recua de 41% para 38%, embora a varejista continue ocupando a principal posição de inquilina na estrutura.
Em termos de relevância na receita, a segunda maior exposição da carteira passa a ser a BAT Brasil, com 18% do total. Além de diluir riscos com locatários específicos, a operação busca reequilibrar o peso entre os segmentos de renda urbana e logística, direcionando novos esforços para o fortalecimento do setor de galpões no mercado imobiliário brasileiro.
