Comprar a casa própria é um dos grandes sonhos de quase todo brasileiro. Para muitos, ter um imóvel gera a sensação de segurança financeira por dar adeus ao aluguel, mais autonomia para quem sai da casa dos pais e até uma estratégia de investimento. Independentemente da motivação, atingir esse objetivo pode exigir um processo custoso e demorado: o financiamento imobiliário.
Só nos seis primeiros meses deste ano, mais de 680 mil imóveis foram financiados em todo o país, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Uma pesquisa do Grupo OLX mostra que 83% dos brasileiros com interesse na compra de um imóvel enxergam no financiamento imobiliário a porta de entrada para esse objetivo.
Mas antes de assinar um contrato, é importante entender as regras, taxas, os documentos necessários, sistemas de amortização de juros e como se planejar financeiramente. Afinal, estamos falando de uma dívida que pode durar até 35 anos e funciona quase como entrar em um casamento de longo prazo com o banco.
Entendendo o funcionamento do crédito habitacional
No financiamento imobiliário, o banco antecipa a maior parte do valor ao vendedor do imóvel, que pode chegar até 80% do preço total da casa ou apartamento, e o comprador devolve esse dinheiro em parcelas mensais, com juros, ao longo de 35 anos. Para quem já está em idade mais avançada, o prazo do contrato deve ser menor para não ultrapassar a marca de 80 anos e 11 meses do devedor.
Os contratos de financiamento habitacional no Brasil são feitos com alienação fiduciária, isto é, o bem financiado é dado como garantia. Assim, em caso de inadimplência, o imóvel pode ser leiloado para quitar a dívida. O dinheiro emprestado pelo banco normalmente vem de recursos da caderneta de poupança.
Existem duas principais modalidades de financiamento no mercado nacional. O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é o mais comum e voltado para imóveis residenciais urbanos de até R$ 2,25 milhões, com juros que podem chegar a 12% ao ano somados à taxa referencial (TR). Já o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) não possui teto de valor e direciona-se a imóveis de alto padrão ou comerciais, com taxas negociadas livremente.
O planejamento financeiro antes de buscar o banco
Dadas as explicações sobre o funcionamento de um financiamento, a recomendação dos especialistas é começar não necessariamente pela escolha do imóvel, mas sim pela checagem de quanto crédito consegue com os bancos. De nada adianta visitar um apartamento de R$ 800 mil e só depois descobrir que a instituição financeira está disposta a liberar apenas R$ 400 mil.
Segundo a planejadora financeira Eliane Tanabe, há questões fundamentais que devem ser respondidas pelo comprador. É preciso avaliar o valor disponível para entrada, a renda mensal que pode ser comprovada, a existência de outras dívidas em andamento e quanto é possível comprometer do orçamento sem passar sufoco nos próximos anos.
Os bancos costumam limitar as parcelas a cerca de 30% da renda bruta familiar. No entanto, especialistas defendem que o teto regulatório não deve ser seguido cegamente. Custos como condomínio, IPTU, contas de consumo e manutenção pesam no longo prazo e exigem cautela para evitar a inadimplência e o risco de perda do patrimônio.
Cuidados essenciais com a entrada e os juros
O valor financiado pelo banco atinge no máximo 80% do preço do bem, exigindo que pelo menos 20% sejam pagos como entrada em recursos próprios ou via Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, quando aplicável. Embora dar uma entrada maior reduza o total de juros pagos ao longo do contrato, economistas como Celso Petrucci alertam para o risco de esvaziar totalmente a reserva de emergência e perder a liquidez diante de imprevistos.
Além disso, o cálculo do custo total não deve se limitar ao preço do imóvel ou aos juros embutidos nas parcelas. Despesas cartoriais, impostos de transmissão e reformas iniciais compõem um cenário financeiro complexo que exige preparo rigoroso antes de assumir um compromisso de décadas com o setor bancário.
