A relação comercial entre locatário e locador passou por uma reviravolta significativa em um dos empreendimentos geridos pelo fundo imobiliário Alianza Trust Renda, o conhecido ALZR11. A Coca-Cola FEMSA, que até então ocupava na condição de inquilina um importante centro logístico pertencente ao fundo, decidiu adquirir o imóvel em definitivo em uma transação milionária.
O compromisso de compra e venda do ativo foi formalizado por meio de um fato relevante divulgado ao mercado. O negócio fechado estabelece o montante de R$ 140 milhões pela propriedade, superando em aproximadamente 12% a estimativa apontada no último laudo de avaliação do bem, realizado em junho de 2026.
Detalhes do centro logístico negociado
O empreendimento alvo da transação está situado na Avenida dos Estados, em Santo André, município localizado na região metropolitana de São Paulo. O local conta com uma área construída de cerca de 12,7 mil metros quadrados, distribuída em um terreno que soma 36,7 mil metros quadrados.
Quem opera o espaço comercialmente é a SPAL Indústria Brasileira de Bebidas, subsidiária da Coca-Cola FEMSA reconhecida como a maior engarrafadora da marca em todo o mundo. O contrato de locação original entre as partes previa vigência estendida até outubro de 2033, planejamento que foi totalmente alterado com a efetivação da compra definitiva.
Condições de pagamento e recebimento de aluguéis
No cronograma financeiro estabelecido pelas partes, o ALZR11 já ingressou com uma parcela inicial de R$ 7 milhões recebida a título de sinal. O restante da quantia, equivalente a R$ 133 milhões, será quitado integralmente pela compradora na data oficial de outorga da escritura definitiva.
Até que o trâmite burocrático e a liquidação total ocorram, o fundo imobiliário mantém o direito de receber regularmente os rendimentos mensais de locação do ativo. Atualmente, esse fluxo representa uma receita de R$ 940,9 mil por mês, o que corresponde a R$ 0,0057 por cota para os investidores.
Impacto financeiro e quitação de dívidas
O centro logístico havia sido incorporado ao portfólio do veículo de investimentos em dezembro de 2021. Desde então, o total aportado no empreendimento alcançou R$ 122,7 milhões, somando o valor de aquisição, custos operacionais e benfeitorias estruturais realizadas ao longo dos anos.
Uma fatia expressiva desse capital inicial havia sido viabilizada por meio de emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Com a venda, o fundo planeja utilizar parte dos recursos para liquidar o saldo devedor remanescente desses papéis, que atualmente soma R$ 56 milhões.
Descontada a dívida imobiliária, a estimativa da gestão é de que o ALZR11 retenha cerca de R$ 84 milhões líquidos decorrentes da operação, gerando um ganho extraordinário imediato, em regime de caixa, calculado em R$ 17,3 milhões. A cifra representa um incremento de aproximadamente R$ 0,105 por cota, embora a administração tenha ressaltado que o resultado contábil não assegura, de forma automática, a distribuição de um dividendo extraordinário imediato aos cotistas.
Indicadores de rentabilidade da operação
Para mensurar o sucesso do investimento ao longo do período em que o ativo integrou o portfólio, o fundo divulgou métricas consolidadas de desempenho. O cap rate, que mede a relação entre a renda operacional anual gerada pelo espaço e seu preço de mercado, ficou estabelecido em 8,07%.
Já a taxa interna de retorno (TIR) foi projetada em 11% ao ano, indicador que engloba o histórico de receitas mensais somado ao desfecho da venda. Por fim, o múltiplo sobre o capital investido atingiu 1,26 vez, sinalizando que para cada real alocado no projeto imobiliário, o retorno estimado é de R$ 1,26, consolidando a estratégia de desinvestimento do Seu Dinheiro no setor logístico.
