O avanço global da inteligência artificial transformou a demanda por processamento de dados em uma peça central da economia digital. Cada busca, tarefa automatizada ou sistema corporativo depende de uma estrutura física robusta para funcionar, impulsionando a busca por locais adequados para abrigar servidores e sistemas de alta performance.
Nesse cenário de crescimento acelerado, o mercado de fundos imobiliários observa o surgimento de novas oportunidades ligadas aos chamados data centers. Relatório recente divulgado pela XP Investimentos aponta que o Brasil reúne vantagens competitivas relevantes para atrair investimentos internacionais voltados a esse segmento.
Cenário brasileiro e potencial na América Latina
O levantamento da consultoria JLL, destacado no estudo, indica que o Brasil concentra aproximadamente 48% da capacidade instalada de data centers na América Latina. Além disso, o país responde por cerca de 71% da capacidade que está atualmente em construção na região.
Apesar da liderança regional, a capacidade instalada brasileira permanece em 500 megawatts, patamar inferior ao de mercados maduros como o norte-americano. Contudo, o território nacional oferece diferenciais importantes, com destaque para uma matriz elétrica com alta participação de fontes renováveis e espaço para expansão energética.
Essa disponibilidade de energia limpa é fundamental para sustentar o funcionamento contínuo dos equipamentos e dos complexos sistemas de refrigeração exigidos por essas instalações. Atualmente, a concentração geográfica desses empreendimentos ocorre majoritariamente no Sudeste, com São Paulo e Rio de Janeiro liderando a oferta nacional.
Formas de atuação dos fundos imobiliários
Os veículos de investimento do mercado imobiliário podem acessar esse setor por meio de diferentes estratégias estruturadas. Uma das alternativas é o modelo de sale and leaseback, em que um operador vende o imóvel para o fundo e continua no local como locatário sob contratos de longo prazo.
Outra possibilidade envolve o formato built to suit, com o desenvolvimento de projetos feitos sob medida para atender às demandas específicas de um inquilino. Há ainda a alternativa de financiamento por meio de certificados de recebíveis imobiliários para apoiar a construção da infraestrutura necessária.
Especialistas apontam que a aquisição de ativos já concluídos e operacionais costuma ser a via preferencial para mitigar riscos ligados às fases de obras, licenciamento e conexão elétrica dos empreendimentos.
Riscos operacionais e desafios de manutenção
Apesar das perspectivas favoráveis, investir em centros de dados apresenta particularidades que diferem de ativos tradicionais como galpões logísticos ou lajes corporativas. A alta complexidade tecnológica exige manutenções constantes e atualizações periódicas de geradores, sistemas de refrigeração e conectividade.
O relatório ressalta a importância de contratos claros que definam as responsabilidades de manutenção, separando a infraestrutura básica do imóvel dos equipamentos tecnológicos operados pelo locatário. Outro ponto sensível é a vacância prolongada, já que a alta especialização dos prédios pode dificultar a rápida substituição de um inquilino em caso de rescisão.
Além disso, o valor residual dos imóveis ao término dos acordos de locação exige atenção redobrada dos gestores para evitar perdas de capital para os cotistas. Mecanismos como opções de recompra são avaliados como alternativas para mitigar a desvalorização de ativos altamente especializados ao longo do tempo.
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Fonte: seudinheiro.com
