O mercado de fundos imobiliários vive um momento de reavaliação estratégica, especialmente no segmento de lajes corporativas de alto padrão. O VBI Prime Properties (PVBI11), gerido pelo Pátria Investimentos, ilustra bem esse cenário de contrastes. Enquanto o valor das cotas acumula uma trajetória de queda desde o final de 2024 — com recuo superior a 12% apenas neste ano —, analistas da XP Investimentos enxergam no atual patamar de preço uma oportunidade de entrada, projetando uma valorização de 20,3% para o ativo.
Para o investidor que acompanha o histórico do fundo desde julho de 2020, o cenário é de cautela, dado que o patrimônio sofreu uma desvalorização superior a 28% no período. Contudo, a tese de investimento atual não se baseia no passado recente, mas na capacidade da gestão de reverter a vacância e destravar o valor dos ativos que compõem o portfólio.
Estratégia para atrair novos inquilinos
Rodrigo Abbud, gestor do PVBI11, defende que a reação do mercado foi imediatista e não reflete a qualidade intrínseca dos imóveis. O fundo possui sete edifícios corporativos localizados em regiões estratégicas de São Paulo, como a avenida Faria Lima. Segundo o gestor, o momento é de transição para um ciclo de recuperação, impulsionado por uma demanda por locação que voltou a ganhar tração.
Um dos diferenciais da estratégia atual do Pátria é o foco na remoção de barreiras para novos locatários. A gestora identificou que, muitas vezes, o entrave para a ocupação não era o valor do aluguel em si, mas os custos operacionais de mudança. Para mitigar esse problema, o fundo tem adotado uma política de concessões que visa cobrir esses gastos iniciais, facilitando a entrada de empresas nos espaços vagos.
O desafio da vacância e as projeções da XP
Apesar do otimismo da gestão, os números operacionais exigem atenção. A XP Investimentos aponta que, embora a vacância física e financeira tenha apresentado recuos pontuais, há um desafio estrutural pela frente, com a expectativa de que a desocupação possa oscilar entre 17,1% e 24,9% em julho. Esse cenário de incerteza é o que mantém a pressão sobre os dividendos distribuídos aos cotistas.
Por outro lado, a instituição financeira destaca um “funil de locação promissor”. Existem negociações em estágio avançado para a ocupação de mais de 11 mil metros quadrados, divididos entre espaços em fase final de contrato e áreas em processo de negociação. Caso essas tratativas sejam concretizadas, a taxa de vacância do fundo poderia cair para 10,9%, alterando significativamente o perfil de risco do ativo.
Por que o mercado enxerga valor no desconto
A recomendação de compra da XP baseia-se em uma métrica clara: o desconto em relação à cota patrimonial. Atualmente, o PVBI11 negocia com um múltiplo P/VP de 0,69 vezes, próximo à sua mínima histórica. Para os analistas, o preço por metro quadrado do portfólio, na casa dos R$ 23 mil, está excessivamente baixo frente a transações recentes no mercado de alto padrão.
Embora o dividend yield corrente esteja em 6,6% ao ano, o potencial de valorização da cota para R$ 87,20 — frente ao patamar atual de R$ 72 — é o principal motor da tese de investimento. O sucesso dessa estratégia depende, fundamentalmente, da conclusão das negociações de locação em curso. Caso o fundo não consiga converter esse funil em contratos efetivos, a pressão sobre os proventos pode se intensificar, exigindo uma nova leitura do cenário por parte dos investidores.
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Fonte: seudinheiro.com
