A busca por padronização no mercado de capitais brasileiro ganhou um novo capítulo com a discussão sobre a classificação dos fundos imobiliários. Enquanto a metodologia tradicional da Anbima se baseia essencialmente no mandato inicial de cada veículo, gestores e especialistas apontam que a prática pode divergir drasticamente da composição real das carteiras ao longo do tempo.
Essa distorção ocorre porque, diante de cenários macroeconômicos desafiadores e taxas de juros elevadas, fundos com mandatos amplos frequentemente redirecionam a totalidade de seus recursos para certificados de recebíveis (CRIs). Na prática, um veículo rotulado como multiestratégia opera temporariamente como um fundo de papel, gerando dúvidas tanto para o pequeno investidor local quanto para o capital externo que tenta compreender a dinâmica do setor.
Metodologia baseada em resultados e receitas
Para solucionar essa barreira informativa, a Latin America REITs Association (LAREAL) desenvolveu um modelo alternativo de categorização. Liderada por Potyguara Camargo, a entidade propõe classificar os fundos imobiliários a partir da origem efetiva de seus resultados, utilizando como base as demonstrações financeiras publicadas pelas próprias companhias.
Diferente do modelo tradicional que olha apenas para as diretrizes regulatórias iniciais, a nova abordagem busca refletir a atividade predominante do fundo em determinado período. Levantamentos preliminares da associação indicam que centenas de veículos líquidos negociados na bolsa brasileira poderiam apresentar classificações completamente distintas sob essa ótica.
Para evitar alterações abruptas decorrentes de oscilações pontuais de mercado, a metodologia incorpora regras específicas de transição. Um fundo precisa atingir determinado patamar de resultado em um segmento para ingressar em uma nova classe e manter essa posição até que o percentual caia abaixo do limite estabelecido por dois anos consecutivos.
Categorias e impactos nas classes de FIIs
O ecossistema estruturado pela LAREAL divide os veículos em cinco frentes principais, contemplando o mercado de tijolo, os investimentos em papel, os fundos de fundos conhecidos como FoFs, as iniciativas de desenvolvimento e a categoria remanescente de multiestratégia.
Além das divisões gerais, o sistema preserva subclasses para detalhar os indexadores de crédito ou os segmentos específicos dos imóveis físicos, a exemplo de logística e lajes corporativas. Essa granularidade aproxima o padrão brasileiro das exigências globais de transparência, facilitando a leitura de analistas internacionais.
A aplicação prática desse modelo revelou mudanças significativas na identidade de diversos veículos relevantes no mercado nacional. Fundos amplamente conhecidos pelos investidores locais demonstraram transições entre as categorias de tijolo, papel e desenvolvimento ao terem suas receitas efetivas mensuradas.
Aproximação com os padrões internacionais de REITs
O esforço institucional liderado pela LAREAL possui um objetivo central: mitigar a barreira de complexidade que afasta o capital estrangeiro. Investidores globais habituados à dinâmica dos REITs norte-americanos frequentemente encontram dificuldades para traduzir as particularidades estruturais do mercado imobiliário brasileiro.
Segundo avaliações do setor, a necessidade de explicar minuciosamente as regras regulatórias locais consome tempo precioso nas negociações internacionais. Ao adotar critérios comparáveis aos utilizados no exterior, a indústria nacional busca destravar novos fluxos de investimento estrangeiro e consolidar a maturidade do mercado de capitais no país.
