O fundo imobiliário XP Malls (XPML11), um dos mais conhecidos do segmento de shopping centers na B3, prepara um reajuste na distribuição de proventos aos seus cotistas. Após um período de 29 meses repassando valores acima da sua geração de caixa recorrente, a gestão revisou as projeções mensais, sinalizando o término do ciclo de rendimentos turbinados.
Em relatório gerencial divulgado ao mercado, a projeção de repasse para as cotas foi ajustada para a faixa entre R$ 0,74 e R$ 0,84. O valor de referência até então era de R$ 0,92 mensais, pago de forma contínua desde maio de 2024. A nova estimativa representa uma redução de 9% no topo da faixa e de quase 20% no piso do intervalo.
Desaceleração do varejo e juros altos motivam readequação
O ajuste na distribuição já deve impactar o próximo pagamento aos investidores, referente aos resultados obtidos em outubro. Segundo o gestor do fundo, Felipe Teatini, a decisão reflete o cenário macroeconômico desafiador, marcado por taxas de juros elevadas, desaceleração no setor varejista e aumento da pressão sobre os lojistas nos empreendimentos.
O executivo detalhou em entrevista ao portal Seu Dinheiro que o patamar de R$ 0,92 vinha sendo sustentado por meio de estruturas financeiras eficientes e ganho de capital acumulado. No entanto, diante das incertezas para o próximo ano, tornou-se prudente adequar as distribuições à capacidade operacional direta dos imóveis.
O anúncio provocou reação imediata no mercado secundário. As cotas do XPML11 acumularam recuo superior a 6% desde o início da semana, saindo do patamar de R$ 98 para a faixa de R$ 91,40 na bolsa de valores.
Estratégia de aquisições e vendas impulsionou proventos passados
A sustentação dos dividendos acima do resultado recorrente teve início em meados de 2024, quando o fundo adquiriu seis shopping centers da SYN Prop & Tech por cerca de R$ 2 bilhões. Na época, a transação representava metade do patrimônio líquido do fundo, então em R$ 4 bilhões, atualmente expandido para R$ 6,9 bilhões.
Como metade do pagamento daquela compra foi parcelado, o fundo passou a receber a totalidade dos resultados operacionais das propriedades enquanto mantinha parte dos recursos aplicados a rendimento de CDI. Adicionalmente, a gestão realizou desinvestimentos estratégicos para gerar lucro imobiliário e reforçar o fluxo de caixa do fundo.
Entre os negócios fechados nos últimos anos, estão a venda do Catarina Fashion Outlet em 2023, do Caxias Shopping em 2024 e a alienação de fatias em nove shoppings para um fundo da Riza Real Estate em 2025, em uma negociação de R$ 1,6 bilhão. As vendas reduziram a base imobiliária, mas permitiram manter o pagamento nominal de R$ 0,92 por cota até o momento.
Convergência para o resultado recorrente dos shoppings
Apesar da redução no valor projetado aos cotistas, o fundo não esgotou suas reservas de caixa. Recentemente, a gestão efetuou a venda de 30% do Shops Jardins em maio e desfez-se de 16,99% do Shopping Cidade Jardim em setembro por R$ 456,3 milhões, gerando um ganho de capital equivalente a R$ 2,07 por cota.
O objetivo principal do novo guidance é alinhar gradualmente os dividendos pagos àquilo que o portfólio de shopping centers produz mensalmente de forma ordinária, preservando a estabilidade financeira e garantindo previsibilidade para os cotistas no longo prazo.
